Catégorie : DPE

Diagnostics de performance énergétique « Du grand n’importe quoi ».

Le 22/09/2022 l’association « UFC-QUE CHOISIR » publiait un article avec un titre vendeur et sans ambiguïtés « Du grand n’importe quoi, encore et toujours. »

Diagnostics immobiliers-DPE-que-choisir « du grand n’importe-quoi »

Diagnostics de performance énergétique « Du grand n’importe quoi« , mais pourquoi un titre aussi sensationnaliste?

Selon l’enquête, il semblerait que, malgré la réforme de juin 2021, le DPE (Diagnostic de performance énergétique) soit encore l’objet de trop de problèmes qui en affectent sa crédibilité.

Ainsi, le résultat de cette enquête se base sur 7 biens qui ont été soumis à plusieurs diagnostics et qui en sont ressortis avec une étiquette différente avec en point d’orgue une maison basse consommation dont l’étiquette énergétique varie de B à E.

De plus, l’auteur de l’article insiste sur un point qui met en discordance la part que représente un mur dans les déperditions thermiques dans plusieurs DPE effectués sur le même bâti.

UFC Que Choisir salue les cinq diagnostiqueurs qui, dans leur enquête, ont réussi à classer « C » une même maison. Selon l’auteur, « il s’agit apparemment d’une performance, au vu des autres maisons – à ceci près qu’ils ont reçu une aide précieuse : ce bien ayant été récemment isolé par l’extérieur, et les factures mises à leur disposition le prouvant, leur tâche était simplifiée ».

Bien que de tels écarts apparaitront aberrant, il est trop simple d’en tirer une conclusion sans avoir le détails qui pousse à cette conclusion.

Est-il nécessaire de rappeler qu’un diagnostiqueur doit établir son rapport en fonction des constats fait sur site et des éléments apportés par le propriétaire ? Dans bien des cas il n’y à rien et personne. Un manque d’informations est inévitablement source d’approximation.

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Exemple:

Vous vous retrouvez devant un mur et vous devez répondre à plusieurs questions:

1-Sa typologie:

Est-ce un mur en béton ? En brique? ou autre?

2-L’épaisseur du mur et de l’isolant?

Comment répondre à ces questions quand le mur est fini et que vous n’avez aucune information sur laquelle vous appuyer ? Vous mesurez une épaisseur de mur brut de 30 cm, est-ce que le mur fait 20 cm plus 10 cm d’isolant ? ou est-ce que le mur fait 25cm plus 5cm d’isolant ? ou y a-t-il juste un mur de 20 cm et une contre-cloison de 5 cm avec une lame d’air ou un isolant à l’intérieur? Comment répondre de manière la plus juste ?

Quand votre client insiste sur la présence d’un isolant sous plancher mais que vous n’avez aucun moyen de le constater et que l’arrêté en vigueur vous demande de le mentionner en inconnu, qu’est-ce qui est le plus juste?

Certe il y a encore des trous dans la raquette, il n’est pas normal d’avoir plusieurs étiquettes différentes sur un même bien. Mais de la à proposer comme alternative de faire passer plusieurs diagnostiqueurs et de retenir le rapport le plus favorable est tout aussi farfelu, car ce n’est pas celui qui est le mieux disant qui sera le reflet le plus exact du bien visité. Le vendeur s’en tirera mieux mais l’acheteur?

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Reste à la profession de se mobiliser une nouvelle fois pour trouver la ligne directive commune à tout le monde qui permettra de réduire de tels écarts.

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loi Climat et Résilience: les passoires énergétiques en ligne de mire et pénalisées

Le couperet est tombé : Désormais augmenter les loyers des logements à l’étiquette énergétique F ou G n’est plus possible. Ils représentent environs 4,8 millions d’habitations en France, soit 17 % du parc.

Plus encore, pour les étiquette G, plus de mise en location (même pour un renouvellement de bail) à compter de 2025, à horizon de 2028 pour les logements classés F. Les cibles, les petites surfaces dans l’anciens, mal isolées et couplées avec un mode de chauffage énergivore (électrique). Cette nouvelle mesure pourrait toucher 60 % du parc immobilier selon le président de l’Institut de management des services immobiliers, Henry Buzy-Cazaux.

Pour certains bailleurs, vendre, sera la seule option face au coût de rénovation. Pour, Thomas Dubertret, chef de projet copropriétés à l’Agence locale de l’énergie et du climat, donne une fourchette de 10000 à 20000 euros par lot.

Pour cela, Emmanuelle Wargon rappelle l’existence de MaPrimeRénov’, récemment étendue à tous les propriétaires bailleurs depuis le 1er janvier. A noter que ces derniers peuvent d’ores et déjà engager des travaux de rénovation énergétique éligibles, mais qu’ils devront attendre juillet prochain pour toucher la prime.

Malgré ces différentes aides, le reste à charge reste trop important pour les ménages les plus modestes. Il n’empêche, 60 % des bailleurs se retrouvent avec un reste à charge important, de l’ordre de 60 à 70  % au niveau national, évalue Henry Buzy-Cazaux.

Pour faire évoluer les passoires énergétiques, des prêts, lissés sur dix ans, sont accordés aux copropriétés (Domifinance, Caisse d’Épargne Île-de-France) ou aux particuliers (Caisse d’Épargne). 

Dans les années à venir, nul doute qu’une pression s’exercera dans les assemblées générales des copropriétés pour faire exécuter ces rénovations, surtout dans celles où les bailleurs sont majoritaires. De quoi donner des arguments aux acheteurs pour négocier à la baisse le prix de vente des biens concernés. Il est aussi à prévoir un moindre engouement des acquéreurs pour ces habitations.

Face à ces nouveaux enjeux, les conseils d’un professionnel diagnostiqueur immobilier pourront vous aider à trouver les solutions les plus adaptées à votre situation et participer ainsi à l’accompagnement vers cette nouvelle transition.

DPE 2021- Vendeur ou propriétaire bailleur- Vos obligations.

DPE 2021 Quels sont les obligations en tant que vendeur ou propriétaire bailleur pour le DPE 2021?

Le nouveau diagnostic de performance énergétique, qui a vu le jour le 1er juillet 2021, agite le marché de l’immobilier. Véritable levier de la rénovation énergétique, il suscite aussi beaucoup de questions.

Quel impact le DPE 2021 aura t-il sur vous vendeur ou propriétaire bailleur?

Pour intégrer les caractéristiques réelles du logement lors de la réalisation du DPE, la réglementation demande au propriétaire de fournir au diagnostiqueur un certain nombre de documents, dont la liste figure à l’annexe 2 de l’arrêté du 31 03 21.

En l’absence de justificatif venant de professionnel, les caractéristiques que le diagnostiqueur ne pourra déduire d’une mesure, d’une observation directe ou de données publiques en ligne, seront affectées d’une valeur par défaut définie par la réglementation.

Cette démarche risque de dégrader le classement du logement. D’où l’importance de préparer en amont, les documents inhérents au bien, afin que le logement ait le meilleur classement possible au regard de ses caractéristiques réelles.

La règlementation stipule qu’aucune donnée d’entrée ne peut être obtenue sur simple déclaration du propriétaire du bien, si elle n’est pas confirmée par l’un des documents justificatifs listés.

Bien évidement, nous sommes conscient des conséquences de cette démarche. Tracer l’historique d’un bien peut-être un véritable casse-tête.

C’est pourquoi il est nécessaire d’anticiper suffisamment tôt cette recherche au regard du nombres de documents pour éviter un déclassement de fait.

Nous mettons à votre disposition un soin particulier lié à une connaissance technique dans l’inspection de votre propriété. Cette démarche est toujours plus efficace quand elle est accompagné de votre engagement.

Rappel:

Nouveau DPE, Quel changement à partir de Juillet 2021?

Un nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE)

A partir du 1er juillet 2021, un nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) entrera en vigueur. Basé sur une méthode de calcul unique et plus lisibilité, il permettra d’identifier les passoires thermiques pour mieux les encadrer.
Le nouveau DPE sera plus fiable: sa méthode de calcul consolidée, s’appliquera de façon homogène à tous les logements.
Actuellement, la méthode dite «sur facture» évalue la consommation de certains logements sur la base des factures passées.
Cela peut conduire à donner deux étiquettes différentes pour des bâtiments identiques, voire à des «DPE vierges» en l’absence de facture disponible.
La refonte apportera donc plus de fiabilité méthodologique, préalable nécessaire pour rendre le DPE opposable juridiquement.

Nouveau DPE (Changement de paramètres):

De plus, cette nouvelle méthode intègrera des paramètres nouveaux qui fourniront une évaluation plus représentative de la performance du bâtiment :
Consommations des éclairages et autres auxiliaires;
Actualisations des différents scenarii météorologiques;
Prise en compte des équipements les plus récents ou encore calcul thermique amélioré.

Nouveau DPE (Double seuils):

Double seuils : énergie primaire et émissions de gaz à effet de serre. L’étiquette du logement sera déterminée en fonction de deux facteurs :

1-la consommation d’énergie primaire

2-les émissions de gaz à effet de serre.

Ces nouveaux « double-seuils » ne modifient pas le nombre global de passoires énergétiques. Celui ci reste à 4,8 millions de logements, soit 17 % des résidences principales.

Ceci étant, elles seront considérés comme passoires thermiques, « 600 000 logements chauffés au fioul et 200 000 logements chauffés au gaz.

A l’inverse, 600 000 logements au chauffage électrique et 200 000 logements chauffés au bois passeront de F à E.

Ainsi, 40 % changeront de classe énergétique. Sauf cas exceptionnel, cette évolution sera limitée à une classe au plus.
Le nouveau DPE jouera un rôle prépondérant dans le parcours de rénovation des ménages.

Dès lors il sera possible de l’utiliser comme référence pour des réglementations ou certaines aides spécifiques.

Outil de référence:

En conséquence le Gouvernement prévoit, d’interdire à partir de 2028 la location des «passoires énergétiques».

Logements les plus énergivores, ceux-ci correspondront aux lettres F et G de l’échelle de ce nouveau DPE.

Plus largement, ce texte inscrira dans la loi les sept classes de performance du DPE (A à G), afin que toutes les dispositions légales ou réglementaires concernant les seuils de performance énergétique puissent s’appuyer sur ce référentiel unique.

Enfin, parce que le DPE acquiert un rôle structurant pour la rénovation énergétique du parc de logements, il est nécessaire que la définition des étiquettes et des seuils tiennent mieux compte de l’ambition nationale de réduction des émissions de gaz à effet de serre.

A ce titre, le calcul des étiquettes ne dépendra plus uniquement de la consommation d’énergie primaire du logement mais intégrera aussi une composante climatique en tenant compte des émissions de gaz à effet de serre.
Selon le gouvernement, la refonte du DPE en fera l’outil de référence des Français pour la rénovation des logements au service notamment de la lutte contre les passoires énergétiques.

Pour allez plus loin:

https://www.ecologie.gouv.fr/